Przed sprzedażą mieszkania zwykle zaczynamy od przeglądania ogłoszeń. Podobny metraż, ta sama okolica, zbliżony standard — porównanie wydaje się proste. Szybko jednak okazuje się, że ceny znacząco się różnią, a samo ogłoszenie nie pokazuje, za jaką kwotę nieruchomość ostatecznie zmieni właściciela. Jeszcze więcej pytań pojawia się wtedy, gdy wartość domu lub lokalu trzeba udokumentować dla konkretnej instytucji.
Od czego zacząć, żeby zlecić odpowiednią usługę i sprawnie przygotować się do spotkania z rzeczoznawcą? Najpierw trzeba określić cel wyceny, a dopiero później kompletować dokumenty i ustalać szczegóły zlecenia.
Cena z ogłoszenia to dopiero punkt odniesienia
Kwota podana przez sprzedającego wyraża jego oczekiwania. Może uwzględniać przestrzeń do negocjacji, ale może też wynikać z przywiązania do mieszkania lub kosztów poniesionych na remont. Żaden z tych elementów sam w sobie nie przesądza o wartości rynkowej.
Przykładowo dwa lokale o powierzchni 50 metrów kwadratowych w sąsiednich budynkach mogą różnić się stanem technicznym, rozkładem, piętrem czy dostępnością windy. Porównanie wyłącznie ceny za metr pomija cechy, które mogą mieć znaczenie dla kupującego. Podobnie koszt odnowienia mieszkania nie oznacza automatycznie wzrostu jego wartości o taką samą kwotę.
Rzeczoznawca analizuje nieruchomość w szerszym kontekście. W podejściu porównawczym wykorzystuje informacje o transakcjach dotyczących nieruchomości podobnych oraz uwzględnia różnice między nimi. Na terenie Łodzi takie usługi świadczy Biuro Wycen Nieruchomości DOM, w którym wyceny wykonuje Jarosław Łopaciński. Zakres obsługiwanych nieruchomości przedstawiono na stronie wycena nieruchomości Łódź.
Najpierw ustal, do czego potrzebujesz wyceny
Informacja potrzebna do zaplanowania sprzedaży i dokument zamawiany na potrzeby banku mogą wiązać się z innymi oczekiwaniami dotyczącymi opracowania. Dlatego podczas pierwszego kontaktu należy wyjaśnić, kto będzie korzystał z wyceny i w jakiej sprawie.
Operat szacunkowy to sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego opinia o wartości nieruchomości. Powstaje w określonym celu i właśnie do tego celu jest przeznaczony. Nie należy zakładać, że dokument przygotowany wcześniej przy okazji innej sprawy będzie odpowiedni również teraz.
Jeżeli wyceny oczekuje konkretna instytucja, przed zleceniem pracy dobrze jest uzyskać jej wymagania. Pozwala to od początku ustalić właściwy zakres. Gdy właściciel potrzebuje jedynie informacji pomocnej przy własnej decyzji, może zapytać o odpowiednią formę opracowania — bez zakładania z góry, że każda potrzeba wymaga identycznego dokumentu.
Dlaczego lokalizacja wymaga dokładniejszego spojrzenia?
Bliskość Łodzi nie oznacza, że nieruchomość w Pabianicach lub Zgierzu można wycenić przez proste przeniesienie łódzkiej stawki za metr. Dobór rynku i materiału do porównań wymaga uwzględnienia rodzaju nieruchomości, jej położenia oraz dostępnych danych.
Również w obrębie jednej miejscowości sam adres nie wyjaśnia wszystkiego. Znaczenie mogą mieć otoczenie, dostęp do drogi, infrastruktura czy stan budynku. Przy domu dochodzą cechy działki i sposób jej zagospodarowania. Wycena powinna odnosić się do konkretnego przedmiotu, a nie do wyobrażenia o przeciętnej nieruchomości w danym mieście.
Właściciele nieruchomości z powiatu pabianickiego mogą zapoznać się z ofertą DOM na podstronie wycena nieruchomości Pabianice. Obejmuje ona między innymi nieruchomości mieszkalne, komercyjne i grunty niezabudowane.
Dokumenty dobierz do rodzaju nieruchomości
Nie warto zamawiać przypadkowego zestawu wypisów i zaświadczeń przed rozmową z rzeczoznawcą. Dokumentacja zależy od tego, co jest wyceniane, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz do czego ma służyć opracowanie.
Do pierwszego kontaktu przygotuj:
- adres i informację, czy chodzi o mieszkanie, dom, działkę czy lokal użytkowy;
- numer księgi wieczystej, jeśli jest dostępny;
- posiadane dokumenty dotyczące powierzchni i tytułu prawnego;
- informacje o stanie technicznym, przebudowach i przeprowadzonych remontach;
- cel wyceny oraz termin, w którym potrzebujesz dokumentu.
Na tej podstawie łatwiej ustalić, czego jeszcze brakuje i które materiały trzeba pozyskać. Jeżeli powierzchnia podawana w różnych dokumentach jest rozbieżna, zgłoś to od razu. Wybieranie jednej liczby bez wyjaśnienia jej pochodzenia nie rozwiązuje problemu.
Oględziny służą poznaniu rzeczywistego stanu
Spotkanie na nieruchomości pomaga zestawić dokumentację z jej faktycznymi cechami. Przed wizytą uzgodnij dostęp do pomieszczeń i przygotuj informacje o elementach, których nie widać na pierwszy rzut oka, na przykład zakresie wymiany instalacji.
Nie trzeba przygotowywać mieszkania jak do sesji sprzedażowej. Ważniejsze są możliwość przeprowadzenia oględzin oraz rzetelne informacje o stanie lokalu lub budynku. Warto przekazać zarówno dane o ulepszeniach, jak i o znanych usterkach.
Dla nieruchomości położonych w Zgierzu i okolicy zakres obsługi opisuje strona wycena nieruchomości Zgierz. Przy zgłoszeniu można od razu ustalić sposób przygotowania do wizyty i przekazania dokumentacji.
Co uzgodnić przed rozpoczęciem pracy?
Przed przyjęciem zlecenia ustal zakres opracowania, wynagrodzenie, termin oraz formę przekazania dokumentu. Cena usługi zależy między innymi od rodzaju nieruchomości, celu wyceny i potrzebnego nakładu pracy, dlatego porównywanie samych kwot bez zakresu może być mylące.
Rozmowę z Jarosławem Łopacińskim z Biura Wycen Nieruchomości DOM najlepiej rozpocząć od krótkiego opisu nieruchomości i wyjaśnienia, do czego potrzebna jest jej wartość. To pozwala przejść od ogólnego pytania „ile jest warta?” do konkretnego zlecenia — z określonym celem, dokumentacją i terminem realizacji.